【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】中國國務(wù)院於2013年3月1日發(fā)佈《關(guān)於繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，除重申穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、加強普通商品住宅和保障性住宅建設(shè)、強化市場監(jiān)管等原有政策外，在限購、差別化信貸及稅收等方面均有所收緊，這大致可歸納為：限購擴大範(fàn)圍、加大二套房貸差別化信貸和徵收20%個人出售房產(chǎn)所得稅。近期，北京、上海、廣州和重慶等多個省市已公布針對上述新政的地方執(zhí)行細則。
 

世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示：「整體來看，大部分已推出的地方細則均欠缺新意、不夠詳細、且控管程度普遍低於市場預(yù)期。鑒於許多城市的調(diào)控細則靈活度大，暫時難以確定此新政策對市場的實際影響。」
 

除北京和上海的地方細則明確將2013年房價控制目標(biāo)定為「基本穩(wěn)定」外，其他已公布的地方細均將房價控制目標(biāo)定為「不超過本年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅」。值得注意的是，與先前的房價控制目標(biāo)相比，此次有更多的地方調(diào)控採取了「實際增幅」而非以往的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長。

除北京將限購擴大至京籍單身人士外，其餘城市的細則並未擴展至更多的族群，或如該《通知》所述將限購的地域範(fàn)圍擴大至全部行政區(qū)域。
 

個人出售房產(chǎn)嚴(yán)格徵收20%的所得稅是該《通知》中最受市場關(guān)注的一項。但地方細則中，除北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等城市明確將嚴(yán)格執(zhí)行20%所得稅外，其餘城市尚未就此表態(tài)。此外，針對該政策可能會誤傷一些非投機性置產(chǎn)需求的市場評論，目前北京和上海已明定「滿五年的唯一生活用房」可免徵所得稅。因此，20%的個人所得稅在豁免範(fàn)圍、如何定義所得額等執(zhí)行層面仍有很多方面尚待厘清；而從另一方面看，這顯示目前大部分城市的地方政府對於可能推出進一步措施有所保留。
 

該《通知》提出的繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，被市場解讀為二套房貸的利率和首付比例可能進一步提高。但目前除了北京細則較明確地提出將根據(jù)房價控制目標(biāo)和政策要求進一步提高二套房貸首付，少數(shù)城市表示將適時調(diào)整二套房貸首付比例和利率外，更多城市尚未明確表態(tài)。陳仲偉認為進一步加大差別化信貸有待大陸央行背書，而具體執(zhí)行層面則根據(jù)各大商業(yè)銀行信貸額度以及各地房價和成交情況而可能存在一定的操控空間。
 

各地細則對房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控長效機制沒有實質(zhì)性的描述。 先前公佈的《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出要在2014年6月底前公布不動產(chǎn)登記制度。單一的不動產(chǎn)登記制度和資訊平臺將是中國全面推廣房產(chǎn)稅的前提，因此房產(chǎn)稅改革仍有很長的路要走。
 

綜上所述，已公告的地方細則中，除北京最嚴(yán)厲、描述最清晰、操作性最強外，其他城市的細則均比預(yù)期寬鬆、且關(guān)鍵點和執(zhí)行層面仍有不少模糊地帶，意味著大陸地方政府在這新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控加碼過程中依然保有一定的決策權(quán)和靈活度，也說明大陸中央政府目前並無意以「一刀切」之勢對房市實施無差別的打壓。
 

然而，較具體政策條款尤為重要的是自2月中旬「國五條」發(fā)佈以來大陸中央和地方政府一連串的動作傳遞出一些十分重要的訊息：

（一）2012年二季度後政策面逐步寬鬆的趨勢出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，未來一段時期內(nèi)房市調(diào)控基調(diào)從緊；
（二）如果20%個人所得稅的細則能有效地實施，將逐漸改變「買房一定能升值賺錢」的預(yù)期心理，並進一步削減住宅的投資屬性，使其回歸居住屬性的本質(zhì)，這符合大陸中央政府一直以來的思路；
（三）此次北京細則最為嚴(yán)厲，可歸因於2012年以來北京房價漲勢洶湧，且作為首都眾所矚目。北京細則也為其他房價上漲過快、或?qū)砜赡艹霈F(xiàn)房價上漲過快的城市提供了政策升級的參考；
（四）首次提出建立全國不動產(chǎn)登記制度的時間表，是中國樓市調(diào)控由短期行政干預(yù)轉(zhuǎn)向長效機制的重要一步。
 

此輪新政釋放出的調(diào)控收緊信號，懸在半空的20%個人所得稅以及二套房貸進一步收緊等措施，將有效控制自2012年第二季以來房價不斷上漲的預(yù)期。陳仲偉認為：「預(yù)計未來一段時間房價上漲速度將趨緩，而成交量也將因交易成本上升及部分買家轉(zhuǎn)為觀望等因素而有所回落。然而考慮到2011年和2012上半年發(fā)展商購地並不活躍，預(yù)料短期內(nèi)新房供應(yīng)將處於較低水準(zhǔn)，市場供過於求而導(dǎo)致房價下降的風(fēng)險不大。同時，若部分城市房價在未來一段時間仍出現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，則不排除地方政府細則有加碼的可能?！?/font>